从正荣沙盘居然少了一栋楼？悦棠府说起，买房前必须要

买房子，有很多坑。就以售楼处里的沙盘为例，很多沙盘简直是背影杀手：从后面看曲线动人，从前面看却惨不忍睹。

今天，有小伙伴们向我们咨询：听说正荣悦棠府的沙盘中少了一栋楼？

这是怎么回事？买房子的过程中，怎么避免被开发商的沙盘陷阱？

准备买房的小伙伴们切记：买房之前，一定要查看各个楼盘的工程规划图，并重点关注换热站、垃圾回收站、车库出入口等敏感设施的位置，以及楼高、楼间距，并据此测算其采光情况。

四栋住宅

中间一栋商务办公楼？

正荣悦棠府，在济南新东站片区，具体位置如下图：

有小伙伴们向我们反映，该项目售楼处的沙盘里少了一栋楼。果真如此？为什么会这样的呢？

来看项目沙盘：

放眼一看：项目只有4栋高楼，周围还有一些商。

实际情况呢？大家留意沙盘中间那个玻璃房。那个看似两三层建筑的房子，实际上是高层，而且还是商务办公性质！

这个项目的真正效果图，是这样的：

开发商标示的那个小玻璃房，实际是上图中的S1号楼，体量不小。

负面影响

挡光并影响整体居住氛围

前文说了，S1号楼是商务办公性质，它对小区未来居住环境影响有多大？

先看一下该项目的建筑指标：

项目地上容积率是3.17，属于密度比较高的地块；地上*大建筑面积是7.3万平方米，其中住宅是4.56万平方米,商业商务是2.62万平方米，另外还有一些配套用房。

也就是说，该地块商业商务（包括办公及底商）的建筑面积，是住宅的57%以上，这个比例还是很高的。

这么多的商业商务产品，可能会让小区的整体居住环境有些嘈杂。

另外，留意这个S1号楼的楼高：16层，总高度为52.65米。

根据我们以前给大家说的计算方式（详情点这里），这个高度在冬至日当天中午12点，可以在北侧投下的阴影长度可达91米。而S1号楼距离北侧3号楼的距离是44.9米，这将大大影响北侧楼宇采光情况。

而实际上，这栋商务办公楼北侧的1、3号楼，都有一些日照时间达不到住宅标准的房子，即大寒日日照时间小于2小时。

我们要提醒大家，大寒日并不是冬天里太阳*低的日子，冬至日才是！

如果大寒日的日照时间都不足2小时，那就意味着，这样的房子在冬天里几乎是看不到太阳的，以至于这样的房子不能称之为标准住宅。

如何才能不被忽悠？

一图搞定！！！

买房子，怎么才能不被开发商的沙盘所迷惑？

只记住一点就可以，那就是一定要看工程规划图！

不要信开发商的沙盘和说辞，也不要相信媒体的一面之词！唯一可靠的，就是你自己去查看工程规划图！

以上我们引用的图片，除了售楼处的沙盘图，其余全部来自项目工程规划图！

看项目工程规划图，要重点看这么几个方面。

第一，总体布局。

项目总共有几栋楼，高度都是多少；有无底商，位置在哪儿；项目出入口在哪儿，车库出入口在哪儿。

以正荣悦棠府为例，它有5栋高层建筑，其中有4栋是住宅。

项目地块较小，总共有7个出入口，包括两个消防出入口，两个出库出入口，一个步行出入口，一个车行出入口，还有一个办公出入口。

其次，要看项目内的一些公共服务设施的位置。来看悦棠府的公共设施：

大家可以按照标号在规划图上找相关设施的位置。

大家尤其应该留意的是公厕、换热站、垃圾回收点等设施的位置。

其三，楼间距及日照情况。

工程规划图会公示那些日照达不到居住标准的房源。但对买房人来说，这远远是不够。

大家还要根据工程规划图里公示的楼高、楼间距来自行测算各栋楼宇的挡光情况，具体测算方法可以参考我们以前的文章（详情点这里）。

有些小伙伴可能会问，工程规划图这么好，但从哪里查呢？

工程规划图通常在两个地方公示：规划局网站，项目工地附近。如果这两个途径你都找不到，也可以试着咨询规划部门或者向开发商索要。